Comment Jay Gajavelli a construit (et perdu) son empire immobilier.

Stratégie, erreurs, et leçons pour les investisseurs modernes

L’histoire de Jay Gajavelli, investisseur en immobilier multifamilial au Texas, est un exemple frappant de croissance rapide… suivie d’un effondrement brutal. Il a levé des millions via des syndications pour acheter des immeubles avec effet de levier, avant de tout perdre lorsque les taux d’intérêt ont explosé.

Sa stratégie en 4 étapes

1. Identifier des multifamily properties sous-performantes

2. Acquérir avec un Bridge Loan (prêt court terme, flexible)

3. Rénovation + hausse des loyers pour augmenter le NOI( revenues après taxes et depenses)

4. Refinancer ou revendre une fois le bien stabilisé

Pourquoi il n’a pas utilisé un prêt conventionnel?( prets qui proviennent des banquets)

Les prêts traditionnels exigent des revenus stables (stabilized income) et un haut taux d’occupation. Jay visait des immeubles en détresse – hors des critères des banques classiques. Il a donc utilisé des Bridge Loans, plus rapides et plus tolérants.

Comparatif : Bridge Loan vs Prêt conventionnel

Stabilized income : Revenu locatif constant sur un immeuble en bon état.

Bridge Loan : prêt temporaire à taux variable, utilisé pour “stabiliser” un bien avant refinancement.

Ce qui a mal tourné

• Hausse brutale des taux d’ interêt : le coût du financement a explosé

• Pas de rate cap (protection contre les taux élevés)

• Le NOI n’a pas augmenté assez rapidement

• Les conditions de refinancement se sont dégradées

• Résultat : pertes massives pour les investisseurs

5 Leçons à retenir pour tout investisseur

1. Leverage = Risque : l’endettement est puissant mais dangereux sans protection

2. Anticipe le pire scénario (loyers bas, taux en hausse, crise)

3. Protège-toi avec un rate cap qui est un outil d’ investissement (surtout avec un taux flottant)

4. Valorise les biens stables plutôt que les promesses

5. Comprends ton prêt : lis les termes, clauses, et échéances

Glossaire rapide

• Bridge Loan : Prêt relais court terme, souvent à taux variable

• NOI (Net Operating Income) : Revenus locatifs – dépenses (hors intérêts)

• Refinancer : Remplacer un prêt existant par un autre, plus favorable

• Floating Rate : Taux d’intérêt indexé sur un benchmark (ex : SOFR)

• Syndication : Regroupement d’investisseurs pour financer un projet

• Cap Rate : Indicateur de rendement immobilier (NOI ÷ prix d’achat)

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